正是投資歐洲房市好時機—專訪歐羅巴創始合夥人
"在過去十八個月，亞洲投資者已經成為歐洲第二大海外投資者，其中中國投資者投資在歐洲房地產的金額占亞洲投資者的比例最高。實際上，從2007年到現在，中國在歐洲房地產市場的投資增長瞭35倍。"專業投資歐洲房地產市場的基金公司--歐羅巴資本(Europa Capital LLP) 創始合夥人Charles Graham近日在接受《第一財經日報》專訪時說。
Charles Graham認為，對中國投資者來說，投資歐洲房地產不僅是分散投資組合的一個選擇，而且還可參與流通量高而具透明度的市場，隨著歐元區危機逐漸消退，對歐洲房地產市場的投資正逐漸加速上升。
第一財經日報：過去五年，歐洲經歷瞭一系列經濟和金融上的挑戰，但現在似乎正在走出危機，你認為現在是投資歐洲房地產的好時機嗎？
Charles Graham：盡管歐洲在過去幾年裡經銀行汽車貸款買車歷瞭不少挑戰，但它仍然是世界第二大經濟體，歐洲擁有成熟穩定的房地產投資市場，為全球的投資者分散投資組合的風險提供瞭巨大的機會。更重要的是，歐洲的房地產市場是全球最具流動性的跨境投資市場之一，特別是對於機構優質資產來說。限制供給的法律規劃、強有力和透明的監管環境支撐瞭這些資產的價值。
目前，絕大部分經濟學傢都認為歐元區危機已經消退瞭，在與歐洲房地產相關的資本結構再平衡過程中，投資股市債市的機會已經開始增加，特別是在近年來由於資本約束導致資產管理不善的地區。
日報：你如何看待歐洲房地產市場的前景？
Charles Graham：歐洲的房地產投資市場已經從2009年的低谷顯著復蘇瞭，彼時投資總量僅僅為800億歐元。而2013年預計會翻倍至1500億歐元，但這仍然低於2007年2920億歐元的峰值。
投資增長最大的限制並非是需求不充分，而是供給不充分。由於房地產投資者絕大部分都是風險規避者，他們的註意力都集中在倫敦和巴黎的避險資產上，然而這一趨勢在2013年開始有所改變，特別是在歐洲房地產市場海外投資者競爭力有所提高的推動下，這些投資者的投資量占到2013年總量的20%，相比2009年，他們投資所占的比例還不到5%。
日報：你認為目前歐洲哪個城市最具投資潛力？
Charles Graham：從辦公樓來看，一項歐洲首要租金指數顯示，辦公樓以名義價值計算租金比2009年低位時高出瞭16%，但是相比於2007年高峰期卻低瞭8%。由於需求相對疲軟，辦公樓租賃在2013年小幅承壓，但是由於近年來辦公樓開發稀缺，預計會減輕辦公樓空置率上升的壓力，目前這比例為9.7%。
投資房地產市場的決策一直都需要基於資產的投資基本面，充分理解其位置、樓齡以及狀態能夠令投資者判斷資產在其所在地區市場中的相對優勢。在此基礎之上，機會存在於能夠從經濟增長中獲益的歐洲城市，例如倫敦，還有英國一些其他發展蓬勃的區域城市，例如愛丁堡(主要金融中心)、阿伯丁(北海(樓盤)石油服務中心)和曼徹斯特(多樣化的服務中心)，其他地區例如斯堪的納維亞的一些城市，以及中歐地區的佈拉格和華沙都可以關註。
至於其他近期遭受經濟危機重創的城市，包括南歐地區，例如米蘭、羅馬、馬德裡和巴塞羅那，以及東歐的一些地區和愛爾蘭，若要購買這些城市的房產則需要小心瞭，因為銷售商的預期並不一定能夠反映經濟現實。有時候市場上漲是由於資本過量，而非經濟基本面的推動。
巴黎是一個穩定且突出的辦公樓市場，目前由於經濟的滯緩，以及人才向稅收更為優惠的地方流失，該市場正承受著租金下降的壓力。盡管如此，國內和國際投資者對於房地產的投資興趣仍非常強烈。
日報：未來幾年歐洲房地產市場面臨的最大風險會是什麼？
Charles Graham：其中一個最大的風險可能會是歐元區的經濟表現或者說經濟波動性。許多評論傢對2014年歐洲經濟增長的預期僅略超0.5%，通脹預期也低於目標值，同時強勢的歐元也會對區內的競爭力造成影響。這些因素會反過來影響辦公樓的需求以及零售表現，而這恰恰是歐洲房地產投資的兩個主要方面。伴隨不確定而來的則是投資機會，若想規避未來的不確定性，選擇一個有良好組織又擁有專業知識和豐富經驗的夥伴，將會成為關鍵因素。
另外一個風險則是建築物內部的老化。這會讓環境的使用效率變低，房東和租客的花費增多，或者無法在這個移動和通信與日俱增的年代提供良好的工作環境。在零售投資方面，互聯網對於傳統商業街和零售業態的影響是顯而易見的。物流的便利性也有同樣的趨勢。
日報：你是否觀察到中國的機構投資者對歐洲房地產興趣越來越大？
Charles Graham：在過去的18個月裡，亞洲投資者已經成為瞭歐洲的第二大海外投資團體，並且還將有望繼續增長，而中國的投資者在其中的占比是最大的。亞洲投資者在歐洲尤其關註英國，特別是倫敦，在法國、德國甚至波蘭的投資活動也日益增多。
中國在房地產市場上的海外投資總量從2010年的9億美元已經增長到瞭2012年的56億美元，並且保守估計會在接下來的十年裡以每年20%的速度增長。中國在歐洲的投資總量已經從2012年的7.5億美元翻倍到瞭2013年三季度末的15億美元，四季度末的數額預計會更高。實際上，2014年1月我們已經看到瞭很多來自中國的新投資。
很多中國的機構，比如一些保險(放心保)公司，已經獲得瞭投資海外房地產市場的資格，但是他們仍然在規劃如何實現真正的投資。位於倫敦金融城的勞埃德保險大廈出售予中國平安(601318,股吧)保險集團就是一個例子，但是其他機構可能在與有經驗的當地基金經理一起尋求間接投資途徑，從而達到分散風險以及瞭解當地市場的目的。
此外，私人財富投資也開始在歐洲活躍起來瞭，他們專註於住宅和休閑地產，而歐洲房產的額外好處就是用來交換相對溫和投資的可能性。由投資管理公司和中國的銀行管理的私人財富，在投資的規模和側重點中更加機構化，可能會直接或者間接地投資歐洲房產。
日報：投資者如何決定是直接投資房地產還是通過一個房地產基金進行間接投資呢？你對個人和機構投資者有何建議？
Charles Graham：一個最大的考慮就是投資者是否有"內部"實力，來執行一項復雜的直接投資策略，包括從行業選擇和組織、承銷、執行、持續的投資管理，到最終撤資這一整個過程。每一項能力都需要深刻理解房產所位於的市場以及當地的佈局。建立這樣的"內部"實力需要很長的時間，代價很高，所以需要大量最低水平的直接投資額才劃算。除瞭一些世界上的大型機構投資者外，這樣的付出超出瞭絕大多數投資者的實力范圍，因此通過房地產基金間接投資是一個強有力的替代方案，仍能使投資者取得海外投資主體的多元化。
其中一個不需要建立"內部"實力就可以實現直接投資房地產的方式，是向投資經理開設一個單獨賬戶。這能使投資者充分參與到投資決策中，也需要基於房地產基金投資的不同費用結構，但這同樣需要巨大的啟動資金。
對個人或者機構投資者來說，最終的選擇就是和當地的投資經理建立合資企業，對於直接投資房地產和間接投資房地產基金來說，這是一個非常受歡迎的選擇。
此外，還需要週轉金信貸年%五股房屋貸款考慮的是投資者所尋求的風險調整後的回報。回報越高，商業計劃的實踐就會更復雜，也需要來自當地管理團隊更廣泛的經驗。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/07352585178.shtml
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