房產進存量時代房企淡化規模 回歸平均利潤
??就在萬科、綠地老大之爭即將見分曉之際，萬科總裁鬱亮卻在一封致員工的公開信中表態“萬科不再用規模作為企業年度經營的目標”，以此來消解各方對萬綠之爭的關註。
??不過，鬱亮所言另有深意。萬科淡化規模的背後，是開發商當下所面臨的普遍困惑：企業在不斷擴大規模的時候，卻不得不面對利潤率水平大幅下滑的局面。
??隨著房地產市場進入存量時代，不論是來自開發體量“天花板”的壓力，還是樓市庫存量高企的重負，都令房企重新考量規模與利潤的關系。
??房企陣容生變
??2014年房企老大之爭，讓萬科和綠城卷入輿論漩渦。
??根據機構前11個月數據統計顯示，綠地以微弱的優勢暫時領先。根據萬科12月4日披露的信息，2014年前11個月公司累計銷售面積1599.6萬平方米，銷售金額1901億元。另據億翰智庫的數據，綠地集團前11個月銷售金額預估為1918億元，比萬科多瞭17億元。
??不過，老大的位置似乎已不是萬科最在意的事情。萬科總裁鬱亮在12月24日發給員工的信中指出，萬科不再用規模作為企業年度經營的目標，規模隻是一個自然的結果。
??在這封信中鬱亮甚至提出，要對規模的擴張“保持警惕”。“從今年開始，對傳統業務規模數字的擴張，甚至要保持警惕的態度。”在淡化規模的同時，鬱亮強調，萬科應牢記“效益”這一關鍵詞。
??不過，雖然開發商已經提高瞭對利潤率的重視程度，但對於大多數房企而言，利潤率還是居於企業規模這一目標之後。
土信貸台中梧棲土信貸
??同時，即使在利潤率出現下降態勢下，不少房企仍然將規模視為最重要的目標，尤其是中型房企，仍然通過不斷突圍，力圖“搶吃”更多市場份額。
??從房企的陣容來看，一些中型房企的排名出現攀升。今年前11月的榜單顯示，華夏幸福、泰禾集團、旭輝集團等房企在排名上比去年同期略有進步。
??旭輝控股董事局主席林中認為，年銷售額3000億元可能是中國單個房企的天花板。今後，房企的規模增長不是來自於外因的增長，而是來自於行業內部的重新洗牌。
??克而瑞機構一位分析師指出，對於中型房企而言，未來幾年將形成規模的分水嶺。“很多公司有一種危機感，如果繼續徘徊在目前的規模，發展速度將放緩。這些中型房企都在努力把企業做大，不希望在未來幾年落後於別人。”
??回歸社會平均利潤
??萬科看輕規模，是開發商利潤率普遍下滑的大趨勢使然。
??蘭德咨詢總裁宋延慶認為，從企業利潤率的角度來判斷，房地產早已告別高增長行業，而2015年房地產甚至有可能觸及10%的紅線。
??新店房貸車貸試算表格信貸年息今年房地產行業的毛利和凈利，均現明顯下降。一傢大型上市房企高管向記者指出，以前房地產的行業毛利率在30%—35%左右，凈利率在15%左右。而現在房地產行業的毛利率出現大幅下滑，完全無法和前幾年相比。
??“毛利率已經大幅下降到20%-30%。上市房企現在凈利潤水平高一點的，也隻有13%左右的水平，低的隻有9%左右。”新城控股高級副總裁歐陽捷指出。
??房地產的利潤是否會比現在更低，對這一疑問業界人士指出，開發商目前的利潤率水平將持續一段時間。長遠來看，房企盈利能力不斷被攤薄。
??“按照經濟發展規律，任何高利潤率的行業最終都將回歸社會平均利潤水平，未來房企的利潤水平也一定會與制造業或服務業的水平一致。”歐陽捷表示。
??導致房企利潤率越來越低的主要原因之一是龐大庫存引發的激烈競爭。
??克而瑞研究部副總經理林波表示，三到五年的時間裡，不少三四線城市都將處於去庫存的過程中。在庫存量較大的城市，房價大幅上漲的概率很小。
??鬱亮認為，規模是一把雙刃劍。規模意味著行業地位，在獲得規模效應的同時，也意味著形成更多存貨的可能。
??海亮地產總裁周迪永坦承，以目前全國約7萬億的住宅產量為基數來看，即使每年的需求在不斷下調，也一定是緩慢的下調。在這一過程中，前50強房企的市場規模還能擴大。
??“蛋糕雖然在縮小，但還是足夠大。對於大中型開發商來說，隻要策略得當、操作能力強，現在200億規模的公司做到500億仍然有機會。關鍵在於怎麼做。”周迪永說。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-28/09195954777450696459667.shtml
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