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地產商竄回一線城市 先遭 地荒又遇 錢荒
7月8日，88號牌萬科在廣州拿下荔灣區商業地塊，從3億開始到最終6億成交每次舉牌都顯猶豫。聲稱不拿"地王"的萬科半月內搶瞭三地王，被認為是房企回流一線城市遭遇"地荒"的寫照。南都記者林廣攝
6月底，關於"錢荒"的報道沸沸揚揚，開發商們被質疑為何"一邊鬧錢荒，一邊拿地王"時，更是有苦難言---其實還有"一邊是地王，一邊是地荒"，上半年全國性房企紛紛回流一二線城市拿地，既拱出瞭"地王"，又加劇瞭"地荒"......下半年會否繼續如此惡性循環？如此局面會怎樣影響下半年房企策略及樓市走向？
可見的是，如此局面不僅攪亂瞭樓市看客的心，憑土地市場的熱鬧場面就聯想到大傢對房地產市場普遍看好、房價還要漲；而且直接令開發成本進一步抬高，開發商們"苦悶地"預言漲價跌不瞭，更多新項目聲稱定位高端。中國指數研究院最新統計數據顯示，上半年十大重點城市8個房價上漲，其中深圳、上海、杭州都顯示漲幅超過20%。
6月份的市場，如果用一句話總結，那就是"一邊是錢荒，一邊是地王"。這場銀行間史無前例的流動性緊張傳導到房地產市場，卻與預期大為相悖。品牌房企回流一、二線城市，在此輪瘋狂拿地的浪潮中，出手闊綽，直接導致瞭一線城市和二線核心城市高溢價率"地王"頻現。上海6月份六度刷新總價"地王"，珠海、佛山等地新"地王"更是在原"地王價"的基礎上實現翻瞭一番，連堅持不拿"地王"的行業老大萬科，都按捺不住瞭，半個月內三拿"地王"。
當"錢荒"的"冷"碰巧遇上"地王"的"熱"，眼下狂熱的土地市場，似乎也有著令人難以理解的微妙。在7月8日廣州荔灣區新地[最新消息 價格 戶型 點評]王的拍賣現場，雖然萬科最終以19638元/平方米的樓面地價拿下該商業地塊，但從3億到6億舉牌過程中卻多次猶豫，幾乎每次都等到主持人喊話的最後一刻，才緩緩舉牌。有業內人士指出，萬科的地王是"被地王"，此番"地王"之戰的背後，深層原因其實是一線城市的"地荒"。
0 1房企回流一、二線
春江水暖鴨先知，今年一季度以來，房企加碼一線城市趨勢明顯。其中最典型的莫過於7月3日這一天，北京、上海雙"地王"誕生，恒大[簡介 最新動態]拿下"巨無霸"地塊高調宣佈進京。而房企中的"黑馬"佳兆業[簡介 最新動態]在年初業績發佈會上也強調，在土地策略方面，佳兆業將會主要以一、二線城市為主，未來在一、二線城市占比達70%。此外，如保利、富力等資金實力雄厚的大房企在上半年的一線城市土地市場也頻頻出手。
一線城市風險更小、資金回籠快、利潤可觀，這幾乎成為房企的共識。"當市場狂熱時，許多房企到處拿地，包括三、四線城市；市場風險大時，又不約而同地收縮到一線城市來避險，於是就出現瞭錢荒遭遇地荒的現象。"高和資本金融分析師李慧忠近期在接受記者采訪時如此評價。
業內人士預計，下半年房企集中一、二線城市拿地的現象將更普遍。"上半年很多房企開始戰略收縮，尤其是一些前期進瞭三、四線的房企，發現這類城市內需不足、經濟水平較低，整體利潤空間不高，企業存貨壓力大。"克爾瑞深圳區研究總監餘海洋表示。
而據房企上半年銷售業績統計，上半年均價上漲較快的綠城、萬科、恒大等企業，其熱銷項目主要位於一、二線城市。有專傢分析認為，房價上漲空間的預期也直接推動瞭房企在一線城市更激進地拿地。
隨著房企拿地策略轉變，一、二線城市的土地市場持續升溫，上海、北京等地成為開發商熱點關註區域。今年上半年一線城市土地成交金額同比上漲181%，樓面價提升73%，遠超其它城市。
0 2"地荒"下的"地王"
房企積極進軍一線城市，遇到的第一道坎就是土地供應的緊缺。2013年上半年，一線城市除北京、上海的土地供應出現較大幅度的增加之外，廣州、深圳的土地供應量同比都出現不同程度的下滑。其中，深圳今年上半年僅推出居住用地一塊，基本形成依靠城市更新為主的土地供應格局。
"下半年隻要出來一塊地，我們都要去拿，現在對拿地已經到瞭'饑渴'的地步，再不拿就沒項目做瞭。"中海地產的一位內部人士告訴記者，做城市更新項目難度大、資金沉淀成本高、周期長，還要跟政府搞好關系才能拿得到地，轉向城市更新開發似乎更像是"不得不"的選擇。
去年年底，龍頭房企掀起拿地熱潮，但今年以來，無論大小房企都加入瞭"搶地票"的行列中。房地產資金面寬松，部分資金狀況良好的中小房企也發起瞭對土地資源的爭奪，進一步加劇土地市場高溢價成交的地塊幅數顯著提升，上半年溢價率高於50%的地塊幅數比去年全年還多。
供應短缺，需求旺盛，必然導致價格上漲。層出不窮的"地王"背後反映的是房企對未來房價上漲預期的謹慎樂觀。在7月3日拍賣的北京夏傢胡同地塊，剔除保障房因素後，樓面價已去到4萬元/平米，而該地塊目前周邊二手房均價僅在3萬元/平米左右，若以土地成本約占房價30%-40%的比例計算，該樓盤至少要賣10萬元/平米。
"前幾年，大部分企業的利潤來源是土地升值，未來高地價將成常態。"克爾瑞深圳區研究總監餘海洋分析認為，目前政房貸信貸年息缺錢急用哪裡借錢府土地出讓趨勢呈現出小地塊，提高單價，限制總價，出讓方法從一次性出讓轉向價格封頂後開始拍賣配建保障房面積。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，開發商搶"地王"的節奏，與房企普遍存在的"搶市場"心理直接相關。"無論是抓住沒抓住已過去的'黃金十年'的，都想在'白銀時代'做大做強。因為房地產至多還有10-15年的好日子。"
0 3後"錢荒"時代
危機催生改革，6月份"錢荒"背後是金融壟斷引發的資源配置扭曲，資金過多地進入瞭房地產以及地方融資平臺，而未流向實體經濟。7月5日國務院發佈的《關於金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》強調瞭對房地產"有保有壓"的態度。
在"錢荒""地荒"的雙重背景下，房地產會呈現怎樣的走向？克爾瑞深圳區研究總監餘海洋認為，房企回流一線城市將導致單個房企無法在一線城市一傢獨大，市場集中度降低，但從全國看，大小房企在行業內的分化將加大。
"就融資結構而言，直接融資的占比將不斷擴大。"高和資本金融分析師李慧忠認為，"錢荒"過後，房地產企業融資模式將從倚重債券融資向股權融資過渡。他預計，下半年，房企自籌資金占比會更大，同時銀行貸款占比下降，"股權融資，比如華潤信托主要是通過房產基金的形式，緩解現金流壓力，但融資成本相對較高，導致收益率下降，下半年房企會更加謹慎"。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，從房企戰略上講，房地產市場已進入以快速周轉開發模式為主流的標準化時代。"近年來，萬科、恒大、萬達、綠城、龍湖等一線房企都已形成瞭包括多個產品系列的產品體系，在不同城市、不同項目中大力推行標準化產品線的連鎖、復制開發。"他強調，受一線房企經驗啟發，將有越來越多的20億以上的企業開始學習產品的標準化。
特寫
佳兆業上半年賣房的錢還沒買地的錢多
"拿地狂人"佳兆業是從今年5月成為市場關註的最熱點，5、6月間其在全國拿下瞭共計7地塊，其中就有來自廣州的兩個地王。佳兆業上半年在土地儲備的花費高達132億元，甚至超過瞭佳兆業今年上半年的累積銷售額110億元，而且這些地塊全部在一、二線城市，下半年它要怎麼辦？
兩個月間一線城市買地就花瞭107億元
佳兆業5、6月間拿下7個地塊，全部在廣州、深圳、上海、杭州這些一線城市，然而佳兆業所熱衷的，並不僅是這些熱門城市的重點地塊，還是"地王"，其兩個月間拿下的7地塊中就有廣州的兩個地王。2個月間7地塊總計花費瞭佳兆業約107億元，即使在今年5月前佳兆業還沒這麼高調，佳兆業集團月度通訊顯示，今年1- 4月通過招拍掛形式總計取得8塊用地，總計支付地價約25億元。
也就是說，5-6月拿地量甚至不及前4個月，但是金額卻已遠超其前4個月拿地總額的4倍。同時在深圳也遠遠超過瞭佳兆業2012年全年45億元的土地購買支出。
從5月份開始的發力，讓佳兆業在土地市場上回歸一線城市的意圖已經十分明顯。事實上佳兆業在今年初的2012年年報中就明確指出佳兆業會再度關註一線城市及省會城市。"今後我們又將回歸到一、二線城市發展。"佳兆業主席郭英成在年報發佈會上也明確表示，在調控剛開始的時候，佳兆業主要是到三線城市發展，但是自2012年開始佳兆業新增土地則90%都在一、二線城市。
在"回到一、二線城市"的策略下，佳兆業前兩個月在廣州、深圳、上海、杭州四城主導瞭奪地狂潮，而在佳兆業自身看來"是土地市場的剛需"，其在上述多個城市中開發的項目已經進入銷售尾聲，補充土地是支持公司未來發展的需要，當然"佳兆業對房地產前景看好，仍會關註優質地塊。"佳兆業相關負責人表示。
上半年賣瞭全年目標一半，無銷售壓力
而在銷售回款方面，剛剛發佈的最新一期公司通訊顯示，佳兆業上半年6個月全國累積合約銷售額已達到110億元，恰恰是2013年銷售目標220億元的一半，同時幾乎也等同於上半年拿地總支出的132億元。這也讓佳兆業土地拓展的資金一部分是來自今年同樣大手筆的海外融資，佳兆業發債總額已約83億元。
不過單從銷售來看，今年上半年的110億元的銷售額增長很快，幾乎是在去年同期65億元的基礎上漲瞭一倍，而累積合約面積約為119萬平方米，則隻比去年同期增長瞭非常微小的9萬平方米。這兩個差異較大的漲幅主要是得益於其平均售價的增長，從去年上半年的5858元/平方米躍升至今年上半年的9253元/平方米。
有業內人士分析指出佳兆業此前積極佈局三線城市，但戰略不算成功，倒是扭轉後回歸一、二線城市，讓其平均售價以及銷售額均大增。從今年上半年的合約銷售來看，大本營深圳仍然是佳兆業的重鎮，貢獻瞭33%的銷售額。在其公司通訊的銷售額分佈圖上顯示，深圳單個城市的銷售額從珠三角片區內被單獨列出，份額占比也遠遠超越瞭第二大貢獻區域珠三角(深圳以外)的21%。而去年則是西部區域占據最大份額達到瞭30%。
按佳兆業統計深圳區域今年上半年銷售總額約36億元，而主力則來自佳兆業城市廣場、K PR佳兆業廣場以及佳兆業龍崗大道一號三個項目，到下半年除龍崗大道一號目前銷售已經接近尾聲外，前兩盤則依然是佳兆業的重點項目，此外，另一剛需項目、位於坂田的地鐵口物業佳兆業悅峰也計劃於國慶前後入市，不過目前還未最後確定。
面對此前的瘋狂拿地，佳兆業深圳方面的銷售表示並無壓力，都將延續房子信用貸款意思上半年的推盤銷售節奏。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-13/09433326047.shtml
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