第五屆中國地產財富年會精彩觀點
??鄧永恒：樓市期望值超過6%房價就跌不下來
??中國房地產市場是否進入瞭拐點？如何多層次開拓房地產資本市場和投資渠道？樓市期望值對房價的影響有多大？1月15日，在三亞灣紅樹林度假世界舉辦的第五屆中國地產財富年會上，新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒用新穎的視角闡述瞭中國房地產金融創新的機遇與挑戰，以下是他的演講精華和PPT內容：
??今天的會議主題是講談裂變、生存、融合，我為什麼選擇金融創新的機遇和房地產資本市場，深化金融改革推進多層次資本市場發展，實際上是李克強總理去年9月份在天津的夏季達沃斯會議上的致辭，他強調瞭中國經濟改革要生存下去一定要推進金融改革，要推進多層次的資本發展。
??從房地產城市化的發展來看，比較中國、美國、日本、韓國、英國、法國，這些主要的經濟體，從20%的城市化率增長到50%，英國法國花80年的時間，美國60年的時間，中國差不多隻用瞭30年時間，發展屬於較快的速度。
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??所以許多對房地產投資和開發持有信心，從中國住宅用地指數看，從2003年至今大概翻瞭四番。
??而從去年8月份開始，從在鄭州參加的由劉曉光主持的論壇上，現在人們關心最多的是中國的房地產市場是否進入瞭拐點。有一種擔心中國已經過瞭房地產市場發展的黃金時代，市場開始要下滑瞭。尤其是在去年二季度全國新樓銷售量比同期下降瞭9%，而且35個大中城市的銷售量下降更多11%左右時，更產生瞭這樣一種擔心。
??而且從另外一個數據上看，我國的庫存銷售比也持續高企，這更讓很多企業傢和投資者擔心現在房地產是否進入瞭一個拐點。但是我們也計算瞭另外一個數據，就是居民住房價格，北京和上海價格比較高，而許多的因素造成這個價格居高不下，一個重要的因素就是整個市場對於明年的房市增長的期望，在北京期望值如果達到6%的話這個房價跌不下來。
??但是根據計算我們得出這個期望值是個很脆弱的東西。隻要中央或者銀監會發佈新政策就會有波動。通過計算，我們得出如果在北京這個房價增長的期望值下降1%，那麼房價租金就要下降31%，從這個角度看，對於投資者來說，風險很大。
??當然，我們還要看市場是否有能力支付起這個高房價。我們還做瞭測算，用平均傢庭收入算，要在北京買90平米的房子，30年按揭的條件下，96%的傢庭收入要付房貸，深圳112%，上海66%，杭州60%。
??根據這些我們認為，中國市場是不是會向美國次貸那樣出現一個拐點就是整個崩潰，我們覺得這個可能性風險還是不大。
??最擔心崩盤是地方政府，不是投資者
??我在新加坡國立大學這五六年研究發現，在中國最擔心崩盤的不是散戶的投資者老百姓，而是中國地方政府的借貸。
??從圖上可以看出，中國地方財政預算的收支逐年增大，尤其近幾年來對土地出讓收入依賴的增加。依靠快速高企的地價，政府將地塊抵押去做開發，如果一旦政府還不起這個債，喪失的是政治資本。
??英國每日電訊報做瞭一個研究，283中國各城市的市長市委書記什麼情況下可以升官。結論是：如果任期內市長市委書記，房地產開發搞的比較好，升官的幾率比其他高10%左右，但是任期內把錢花在投資、環保、污水處理、空氣治理方面升官的幾率要比其他的同行下降5%。
??當然北京的中央領導也看到瞭這個問題。從05年來中央一共出臺瞭18項刺激政策和49項降溫措施，而統計發現能持續3-6個月有效的隻有1項降溫政策。
??中國的資本證券化如何發展
??中國政府提出今年大概要有三千億的證券化的銀行資本，但是中國的證券化已經現有的銀行資產和美國字的不一樣。
??美國做的完全是一個新的貸出去的按揭，目的是為瞭資金周轉。而中國實際上是把現有的資產打包，沒有達到蘆竹房屋信貸台中房屋信貸免費估貸怎麼貸款比較會過件美國可以能夠使得業界拿到更低的資金。
??哪些資產可以被證券化通常就是住房按揭貸款、商業按揭、其他包括信用卡應收賬戶等，任何的資產隻要有一個可以預期的未來固定收益都可以打包。這樣可以降低融資成本，也可以分散風險，可以接觸更多的投資源。
??對於REITS，就是在是把債權的本金和利息部分打包然後發放給根據風險不同，還有時段不同發放給不同的投資者，股權就像張總今天做的他有一個開發的很好的一個物業，然後他把這個主權打包給老百姓。股權就是一種創新型的投資工具，如果溫州房價跌瞭老百姓就被套瞭，如果投資股權信托基金，實際上把這個風險壓到最低的程度。
??亞洲的REIT主要是日本和新加坡中國還沒有。以嘉德置地為例，2001年的時候這個第一次上市失敗認購80%，然後重新組織和重新發行通過一些其他的手段，第二遍重新發行之後認購率超過瞭5倍，回報率達到瞭29%，這個也是年回報率達到瞭29%，這個是嘉德置地投資信托的股價波動就是風險，還有物業的股價波動，但是投資信托之後風險小瞭很多。
??分紅回報率上面這個綠線是嘉德投資信托的回報率，遠遠高於你直接把錢投到凱德置地這樣一條黃線上面，為什麼第二次成功一些，關鍵的區別總結一下就是通過嘉德置地新加坡房地產投資經驗，房地產不再是簡單的混凝土的業務，而需要開拓多層次的房地產投資市場。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/14335963553848055611786.shtml
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