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限購松綁推升各方博弈心態 三季度房價跌幅擴大
受銀行信貸緊縮、市場去化壓力大、房企業績指標等因素影響，7月份全國100個城市中76城房價環比下跌，此前堅挺的一線城市也全部下跌。百城新建住宅均價10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，連續第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。
業內分析人士普遍認為，當前近30個限購城市取消或調整限購政策，將反而助長開發商博弈市場的決心，難以有效拉動市場成交，預計三季度市場將依然處於"以價換量"的過程中，預計"降價潮"在下個季度真正來臨。
百城房價連續3月下跌
2014年7月，全國100個城市住宅均價連續第3個月環比下跌且跌幅繼續擴大；十大城市全部環比下跌、且跌幅超過全國。2014年7月，住宅價格環比下跌的城市個數為76個，較上月增加5個。同比來看，2014年7月，百城住宅價格同比2013年7月上漲4.72%，漲幅較上月縮小1.76個百分點，為連續第7個月縮小。
此外，根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2014年7月十大城市住宅均價為19328元/平方米，環比下跌0.97%，為連續第3個月下跌，且跌幅持續擴大，10個城市全部下跌。同比來看，十大城市平均價格上漲9.76%，連續第21個月上漲，漲幅縮小至10%以內，較上月縮小2.56個百分點。
對於7月百城價格多數下跌的情況，同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力大，此時，部分開發企業由於資金面壓力、業績指標等因素開始采取"以價換量"策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，導致100個大中城市房價環比上月下跌0.81%，甚至出現76個城市環比下跌，跌幅在拉大。
"從十大城市房價表現來看，即使是房價較為堅挺的一線城市等大中城市，市場形勢也不容樂觀。"張宏偉說。
當前"救市"難以拉動成交
無論是統計局發佈的70個大中城市房價變動情況，還是中國指數研究院發佈的百城價格指數情況，都在清晰地傳遞著市場整體下行的信號，而近期過半的限購城市出臺"救市"措施，也讓消費者降低入市意願，預期市場保持下行。
張宏偉表示，至少30個城市限購政策調整或取消，將反而助長開發企業博弈市場的決心，一定程度上不利於市場成交量拉開。從成交價格的角度來看，盡管第二季度開發商定價更貼近市場，6月份品牌開發企業也開始"搶收"半年報業績，但收效並不好。當前來看，整體市場仍然處於博弈狀態，難以有大幅下跌的動力。
中原地產首席分析師張大偉也告訴記者，日益強烈的調控微調難以拉動土地信貸高雄貸款全省皆可處理市場成交，6、7月成交量持續低迷，明顯影響瞭開發商的定價，預期後續特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加，三季度市場將依然處於以價換量過程中。
三季度樓市"降價潮"或真來臨
影響當前市場成交量的重要因素之一是信貸情況。業內人士表示，當前大多數商業銀行並沒有下調首套房貸利率，商業銀行信貸仍然偏緊，即使出現下調首套房貸利率，下調的空間也不會太大(8月1日起，上海農行隻針對200萬以上房貸有九五折優惠，至少50%以上的首套自住客群無法享受這個優惠)，甚至廣州、石傢莊、海口等城市首套房貸利率還出現比此前上浮的現象。
張大偉表示，在多地相繼放松限購之後，個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策，雖然目前並不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放，後續市場的走勢依然依賴信貸的變化。
張宏偉預計，三季度開發企業仍然要堅持"跑量"的基本原則，千方百計消化庫存，堅持以現金為王。尤其是對於上市房企來講，由於6月份半年報"搶收"不利，在第三季度裡，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企"以價換量"的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化，預計在三季度樓市"降價潮"會真正來臨。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示，受到信貸收緊、看跌情緒影響，整個購房的熱情繼續低迷，使得房企的庫存壓力加大，降價成主策略。"房價跌幅擴大態勢在三季度會繼續延續，會繼續探底。"
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-03/10174341624.shtml各類優惠房貸信貸年息借貸增貸轉貸
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