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營改增將重點擴圍房企 是否會增加稅負難確定
房地產行業的"營改增"進程再度因財政部部長樓繼偉的言論受到關註。近日，樓繼偉表示，中國將在2016年基本完成深化財稅體制改革重點工作，今明兩年是稅制改革的關鍵時期，下一步營改增范圍將逐步擴大到建築業、房地產業、金融業等各個領域。
據證券時報記者瞭解，在實際操作中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上重劃區比較貸款全省皆可處理普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額，然後扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額。
"當建安成本占到商品房售價比例較高時，房企每套房繳納營業稅的負擔大於繳納增值稅的負擔，反之則低於繳納增值稅的負擔。"深圳一位資深會計師如此評價營改增對房企的影響。
按照上述算法，由於一二線城市土地成本占商品房售價的比例遠高於三四線城市，"營改增"將提高項目集中於一二線城市房產商的稅負成本。也正是因為"營改增"實施具有一定復雜性，官方也和房地產行業的龍頭企業進行瞭溝通。
據相關報道，今年三四月間，萬科A、碧桂園等一些有代表性的房地產企業已經按照這兩種不同的稅收政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算，並將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。
普華永道中國內地及香港地區合夥人胡根榮分析，因為建築業的稅率規定為11%，所以房地產應該會與之一致，稅率也應該是11%。
廣東一傢國有房企人士告訴證券時報記者，"營改增"是否會增加房企稅負還不好判斷，目前房地產業營業稅是5%。不過5%營業稅是全值交，而營改增後，開發商如果收到增值稅票，則可以進行進項抵扣。但如果不能夠很好地處理抵扣事宜，成本可能會上升。該人士表示，從公司層面來說，尚未聽聞籌劃實施營改增方案的具體措施。
而對於房企增值稅繳納的可行性方案，恒大地產董事長許傢印曾建議，在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合並繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為一個控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅，這樣就避免瞭個別項目的暴利行為，降低房價。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/07442810605.shtml
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