物業維修基金 睡大覺房子 治病錢途渺茫
萬科在佛山開發超10個樓盤，僅1盤較大規模使用物業維修基金
物業維修基金雖可用於公共設施大修，但申請難度大，成功提取案例並不多。 南都記者張明術攝
房子老瞭？誰來養？
在佛山，不但老齡盤設施、設備超過使用年限，老化嚴重，亟待更新改造，而且部分新盤也存在公共空間快速老化問題。那些曾經頂著"豪宅"、"熱銷"的住宅小區，近期紛紛出現不同程度的老化，外墻滲水、掉磚、電梯故障、道路損壞等問題相繼發生。
南都記者在調查中發現，公共設施老化給生活添瞭"堵"，但若想解"堵"難度非常高。尤其是那些年，買房時我們一起繳納過的"物業維修基金"，提取難度很大。
次新房現公共維修難題
"墻 皮一片一片地往下掉，污水漬還弄花瞭窗簾、木地板。"傢住桂城某小區的林小姐介紹，自傢屋頂出現大片殘留的水漬，屋頂和靠窗位置的墻皮已經脫落瞭幾個巴掌 大，還有一小塊半懸掛在屋頂，搖搖欲墜。這是今年夏天佛山連月下雨時，外墻滲水導致室內墻面受損。除瞭靠窗位置之外，臥室的另一側墻面的墻紙，也因為外墻 滲水而變黑發黴。"這套房子才住瞭大約三年。我以為我傢僅是一個個案，但請來的維修師傅卻說，我們小區很多住戶的房子都出現外墻滲水問題。"
上周，林小姐找小區物業管理公司，要求進行維護和修補。物業管理公司派裝修師傅到場，對漏雨的兩側墻面外側進行瞭防水修補。南都記者在現場看到，其中一面墻在外墻面塗上瞭一層防水塗層。
"這 樣處理就能保證不漏水嗎？"林小姐進一步提出質疑。林小姐瞭解到，小區已有多戶人傢出現同類狀況，甚至有住戶一年前就已經修補過，但雨天一過仍舊出現不同 程度的滲水。而物業公司負責人對此回應，開發商已經賣完房撤場瞭，物業管理公司除瞭負責對外墻盡量簡單修補之外，不可能有費用對整體建築進行大規模修葺。 對於林小姐提出用物業維修基金大修時，該負責人幹脆地回應："可以動用，但是非常麻煩。"
類似案例在佛山不少次新房小區都曾出現。 據南都記者調查，不少禪桂中心區樓齡在3-10年的小區，相繼出現外墻脫落、樓梯間墻漆脫落、小區道路以及路燈損壞、電梯故障等等問題。甚至不少五到十年 前開售，以豪宅盤形象入市的項目如鴻業豪庭、匯銀城市花園等樓盤也先後出現此類問題。
南都記者查閱瞭佛山市住建局歷年發佈的數據，2003年到2012年，佛山五區成交的商品房住宅總面積超過6800萬平方米，成交總套數接近60萬套。這些房子的"養老"問題在未來將會突顯出來。
程序繁瑣，要動用"救命錢"不容易
房子"老瞭"，該誰來養？是開發商、物業公司還是業房貸新北平溪房貸主自己。這個問題顯然比"父母老瞭該子女贍養"的答案更糾結。
佛 山萬科物業相關負責人介紹，一般來說，物業服務企業收取的物業管理費用於日常的成本支出，以維持對物業的管理及對業戶的服務，不會也不太可能額外產生用於 公共空間維護的"專項基金"。雖然萬科地產會根據項目情況設定一定額度的資金用於公共空間的維修翻新，但一般情況下，開發商不會預留基金。
南 都記者瞭解到，2003年後，佛山小區普遍由業主繳納一定的物業維修基金，而在房屋公共設施出問題之後，這筆費用將成為維修資金來源。若依據2003年到 2007年佛山商品房住宅約1124億元的成交額，以及2008年到2012年2452億元的成交額分別進行大致估算，那麼十年佛山物業維修基金的總繳納 額度約47億元。但是，實際操作中，物業維修基金提取難度卻不小。
去年12月媒體曾報道，位於城南的匯銀城市花園，為瞭維修小區殘 舊的路燈、小區園林中的小橋，經過申請、公示和審批，獲得一筆物業維修基金，但對物業來說，這是一個費時又費力的過程，為提取物業維修基金，耗上三個月乃 至半年是常態。而去年位於禪城的鴻業新天地也因為公共部分墻漆脫落，業主曾多次與物業交涉，希望申請進行一次大修。但物業管理公司告知申請維修基金的流程 和難度之後，最終和不少小區業主一樣，選擇瞭業主自己墊錢維修，或者隻好等待"問題再嚴重一點，不得不修的時候再說"。
不少物管公 司反映，在提取物業維修基金之前，必須取得2/3人數和2/3面積的業主同意，這是難度所在。"有一些業主本身也不住在小區，找起來很難，回收票數都很有 限，如果為瞭提取維修基金，一個1000多戶的小區，投票起碼要耗費一兩個月。"對此，傢住桂城東一小區的業主朱先生頗有同感，"我們小區倒沒有因為提取 維修基金投過票，但最近要提高管理費，小區物業發起投票讓大傢填寫，但總是通不過2/3比例，其實我覺得漲價幅度不算高，但很多業主不認同，所以要提取維 修基金，做類似投票，同樣也很難。"
這一觀點得到麥志光的認同，麥志光介紹，即使是想申請相當少的維修基金，也要求召集全體業主大會討論，要按照規定比例通過才可以操作。"現在的小區動輒一千幾百戶，很難召集會員大會。"
即 使投票結果通過瞭，小區為瞭維修公共設施，還需要走程序，整個過程頗為漫長。根據佛山本地的規定，提取維修基金的投票結果公示七天，要到所在區國土城建與 水務局領取相關表格，提交申請資料，如禪城區的物業維修基金申請資料共需10多項，且這些材料都要符合要求，整個過程不算簡單。
不少物管公司負責人和業界人士也指出，包括佛山在內的很多城市，小區維修基金使用有難度，和小區業主物權分散、較難取得一致意見息息相關，而提取維修基金又必須嚴格地走完程序，所以很多物業公司寧可避開這道坎，使用公共收益等其他的收入，彌補這部分的支出。
有物業業內人士坦言，"現在很多業主也是私心比較重，一個距離他傢較遠的小區園林破舊瞭，他會覺得事不關己，投票的時候不同意，結果其他業主想動用這筆費用，同樣變得很困難。"
"歸根結底遇到大修，還是要業主自己掏腰包。而且是在買樓的時候就已經預付瞭這筆維修基金，但是想提取卻不是那麼容易。"某業內人士介紹，佛山從2000年前就已經開始陸續實施"物業維修基金"的繳納制度，但目前已經提取的案例並不算多。
據 佛山萬科物業相關負責人介紹，該企業在佛山已開發超過十個項目，但到目前隻有最早開發的項目金色傢園小區，相對較大規模地局部使用瞭一次維修資金。佛山萬 科物業相關負責人表示，《住宅專項維修資金管理辦法》對住宅專項維修資金的具體使用條件、要求有詳細的規定，按其規定流程操作即可。"但操作難度一般較 大。最大難度在於獲得雙三分之二業主的同意。"
"救命錢"用不瞭，轉求公共收益
發展商早已撤場，物業公司往往又是微利經營，物業維修基金成為舊小區一些重大公共設施維修的"救命錢"，但要動用這筆錢實在有點難，部分物業公司唯有使用公共收益"充實"這筆費用。
去年1月，惠景城小區業委會在其新浪博客向業主征集小區高層樓電梯維護資金調度方案。這份方案中就指出，小區高層樓電梯更換維修共約需25萬元，但住建部門回應並未管理這一小區物業維修基金，業委會計劃從惠景城公共收益中提取這筆費用。
對物管公司來說，要動用物業維修基金修繕小區公共設施(非某一棟樓)，必須征集小區2/3人數和2/3面積的業主同意。"這是很難的，如果有業委會會好一點，沒有業委會得召開業主大會，再上報住建部門，時間通常要幾個月。"省物管專傢、市房協副會長何篩紅分析稱。
有媒體報道，在佛山一些已經通過上報建設局等待審批到拿到資金的小區，在此前物業除瞭征集業主簽名，還要物業進行施工單位招商，商討改造方案和價格，往往要3到6個月時間，而如惠景城小區，那些看似無關緊要的公共花壇等設施維修，更是變得無從談起。
何 篩紅表示，佛山物管現在比較通行的，還是用公共收益來解決小區公共設施維修問題。如公共停車位的停車費用，電梯間廣告收益，小區其他部分的廣告收益，在做 好透明和公示之後，提前滿足業主知情權，可以解決小區公共設施維修的"燃眉之急"。但是，公共設施維修所需資金甚多，靠公共收益"填補"效果有限。
這也讓物業公司在接手一些即使交瞭物業維修基金、但樓齡略長的小區之前，必須"把賬算好"。何篩紅就告訴記者，很多公司在接手樓齡略長前，都要做好預算，特別是一些小區需要改造成封閉式小區，安防系統往往動輒幾十萬元，並非每個公司都願意接手這些小區的管理工作。
截至周四上午11時，佛山住建局暫未對物業維修基金提取問題進行回應。
采寫：南都記者 路漫漫 周曉南
[數據]60萬套商品房面臨"養老"問題
南都記者查閱瞭佛山市住建局歷年發佈的數據，2003年到2012年，佛山五區成交的商品房住宅總面積超過6800萬平方米，成交總套數接近60萬套。這些房子的"養老難"問題突顯出來。
2003-2012年，佛山新房成交3576億，估算收取物業維修基金約47億元，但目前已提取的案例並不多
物業管理維修基金提取流程和規定
1、業主委員會，或委托物業公司提出使用方案；
2、申請辦理委托書；
3、所在地房管所現場勘查(住宅是否過瞭保修期，維修項目是否屬於共用部位、共用設施設備，申請人專項維修資金餘額是否足額)
4、預選維修公司維修方案及預算，並公示七天；
5、最終維修方案及每戶分攤標準等情況填表並公示；
6、提交屬地房管所蓋章確認；
7、提供維修項目(部位)相片、物業服務合同復印件；
8、三分之二以上的業主同意後填表，送房管所審批；
9、房管所通知辦理有關支付手續
10、住宅專項維修資金使用額度超50萬元(不含50萬)，房管所審批後經區局房地產市場管理科復核，由局專項維修資金管理使用審批領導小組審核；
11、驗收，並將驗收結果報房管所備案；
12、做好相關資料的保管。
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"老齡"小區多靠自籌填補黑洞
在佛山，以往曾經風光一時的大型小區，如玫瑰園等，如今都已經有10多年樓齡，在昔日光彩褪去的今天，這些小區公共設施的維護與翻新，成為業主、物管公司面臨的"老大難"問題。
舊小區青春不再
本月初，記者探訪"老齡"小區時就發現，早期興建的樓梯樓之間，雖然有綠化和公共康體設施，但不少已經破舊不堪。早上，很多老人在樓棟之間的小花園裡鍛煉、閑談，但老人們坐著的石凳早已斑駁，栽種樹木的花壇，墻體開裂的更是不少。
佛 山不少"老齡"小區建造時間比較早，雖然當年規劃瞭不少康體設施，但如今這些分佈於小區各處的健身架已經褪色，早已失去光彩，"這些設施已經是這樣子很多 年瞭，一直沒有翻新過。"小區居民反映。幾年來，這些小區破舊不堪的公共設施，時常會引起業主心中的不滿，業主與物業之間的糾紛也未間斷。
在佛山，不少舊小區公共設施維護和翻新成為瞭普遍的難題。包括城南一些樓齡隻有10年的小區在內，小區公共設施的維護、電梯的保養和維修、建築外立面墻體脫落等問題，都已普遍出現。
入住已久，維修翻新小區"鬧錢荒"
對比次新房，佛山一些樓齡較舊的小區，已經失去瞭開發商這一"靠山"，在公共設施維護方面，"錢荒"始終是一個很大的問題，很多早期小區的業主，隻是繳納瞭電梯維修基金等，並沒有繳納物業管理基金，一旦小區其他公用部分損壞，維修起來不容易。
有小區業主反映，自己居住的小區2001年入住時，每戶向發展商繳納瞭3000元的電梯維修基金，最近電梯發生瞭故障需要維修，因為物管無法確定這筆錢是在建設局還是在物價局專用賬戶中，為此，物管向每戶收取200多元的維修費解決問題。
記 者查詢相關資料發現，2003年9月1日後，按照國務院《物業管理條例》，物業維修資金又改由業主繳納，而在此之前，佛山小區的業主也普遍沒有繳納物業維 修基金，而一些發展商變相向業主收取一部分費用，用於小區公共設施特別是電梯維護，造成現在很多小區維修翻新，資金"無著落"。
"在維護這些舊小區的時候，現在承擔維護責任的是物管公司，因為物管費普遍比較低，物管公司也常常入不敷出。"何篩紅表示，在一些舊小區，物管公司的人工成本占據75%以上，剩餘的還有固定支出部分，如綠化養護、小區照明、供水、安防等。
何篩紅介紹說，小區公共設施維修，最大的支出往往是消防、電梯、安防等涉及小區安全的設施。惠景城業委會曾在網上公佈一份2011年度的消防設施維修報價單顯示，這個住瞭1萬多人的小區，消防系統做一次維修就得花13萬元。
而對於一些並沒有繳納物業維修基金，而是繳納瞭電梯維修基金的小區來說，小區公共設施維修起來，錢更是難有著落。"這筆錢，也沒辦法用於其他部分維修，這也是規定好專款專用的，往往要向業主湊錢。"有物管人士介紹說。
采寫：南都記者 周曉南
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-06/08173782393.shtml
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